Umowa Najmu

mmllmm

2012-09-25 20:39
 Oceń wpis
   

 Najemca lokalu mieszkalnego objęty jest szczególną ochroną. Właściciel mieszkania nie może mu dowolnie podwyższyć czynszu, a umowę najmu może wypowiedzieć tylko w przypadkach określonych w ustawie. Szczególnej ochronie nie podlegają tylko najemcy, którzy zawarli umowę o najem okazjonalny. 

Nie ma wymogu, aby umowa najmu miała formę pisemną. Dla bezpieczeństwa zarówno wynajmującego, jak i najemcy lepiej ją zawrzeć na piśmie. Gdyby doszło do sporu będzie ona  powodem potwierdzającym przyjęcie określonych ustaleń. Jeśli jednak w umowie znajdą się postanowienia niekorzystne dla najemcy, sprzeczne z postanowieniami ustawy o ochronie praw lokatorów, to i tak będą one uznane za nieważne.   
Tagi: najemca, czynsz, umowa najmu, najem okazjonalny, prawa lokatorów


2012-09-25 20:25
 Oceń wpis
   

 Bez względu na to, czy umowa dotyczy najmu zwykłego, czy okazjonalnego, należy w niej określić wysokość czynszu. Trzeba też ustalić, w jakim terminie (np. do 10 każdego miesiąca) i w jaki sposób będzie on płatny (np. do rąk wynajmującego lub na rachunek bankowy). Nie można jednak ustalać czynszu w walucie obcej, że np. miesięczny czynsz będzie wynosił 200 euro, ponieważ taki zapis nie będzie ważny. Można natomiast zapisać, że czynsz będzie stanowił równowartość 200 euro według kursu NBP na dzień zapłaty.  

W umowie trzeba też określić, kto będzie pokrywał opłaty, np. za światło, wodę, telefon. Wynajmujący często dla zabezpieczenia tych opłat żąda kaucji zabezpieczającej. Po zakończeniu najmu wynajmujący musi ją zwrócić w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę, po potrąceniu swoich należności. 
Tagi: zapłata, umowa najmu, kaucja zabezpieczająca, miesięczny czynsz


2012-09-25 20:16
 Oceń wpis
   

 W interesie zarówno wynajmującego, jak i najemcy jest określenie terminu, na jaki umowa będzie zawarta. Jeśli jest zawarta na czas oznaczony (np. na pół roku, rok, dwa lata), kończy się z datą upływu terminu określonego w umowie. Najem na czas nieoznaczony można wypowiedzieć, jeśli zostaną spełnione przesłanki określone w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym przepisem wynajmujący może wypowiedzieć najem nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego gdy najemca:  

  • mimo pisemnego upomnienia, nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, 
  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, mimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,  
  • wynajął, podnajął albo oddał do używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela, 
  • używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (jeśli rodzaj naprawy tego wymaga, lokator obowiązany jest przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego). 
Trzy pierwsze przypadki wypowiedzenia odnoszą się także do najmu okazjonalnego.  
Gdy strony nie osiągną porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania umowy z ważnych przyczyn, innych niż wymienione wyżej, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie umowy i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu. 
 
Z kolei najemca może wypowiedzieć najem na zasadach określonych w kodeksie cywilnym. I tak jeśli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie najemca może wypowiedzieć umowę, najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Strony w umowie mogą też przyjąć inne ustalenia, np. że najemca będzie mógł wypowiedzieć umowę z miesięcznym wyprzedzeniem.  
Tagi: lokal, budynek, umowa najmu, Warunkowe wypowiedzenie, zapłata czynszu, termin zapłaty


2012-09-24 23:35
 Oceń wpis
   
Strony umowy  - przy podpisywaniu umowy należy zażądać dokumentu potwierdzającego tożsamość strony. Do umowy należy wpisać imiona i nazwiska najemcy i wynajmującego, ich adresy zamieszkania i numery dokumentów.  
 
Przedmiot umowy -  określając lokal będący przedmiotem najmu należy podać jego adres, powierzchnię, liczbę izb, i w jakim jest stanie. W załączniku do umowy należy wymienić sprzęty (meble), jakie pozostają w lokalu i zaznaczyć, gdy są uszkodzone.  
 
Termin - należy wskazać w umowie termin, na jaki jest zawierana może być to zarówno czas oznaczony, jak i nieoznaczony.  
 
Kaucja  - wynajmujący może zażądać od najemcy wpłaty kaucji zabezpieczającej. Jest ona zwracana w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego. 
 
Czynsz - w umowie trzeba podać wysokość czynszu, w jakim terminie i w jaki sposób będzie płatny. Należy pamiętać, że nie może być wyrażony w walucie obcej tylko w złotych.   
 
Opłaty za media -  strony powinny ustalić w umowie, kto będzie ponosił opłaty za media (gaz, woda, energia elektryczna), telefon.  
 
Dodatkowe zobowiązania - strony mogą zawrzeć dodatkowe ustalenia dotyczące wzajemnych praw i obowiązków, np. kto poniesie koszty remontu lokalu. 
 
PODSTAWA PRAWNA 
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.). 
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266)
Tagi: czynsz, umowa najmu, strony umowy, przedmiot najmu


2012-08-15 15:38
 Oceń wpis
   

 Warto zwrócić uwagę, że poza corocznym odprowadzaniem podatku z tytułu umowy najmu, wynajmujący (podatnik) zobowiązany jest również co miesiąc albo kwartalnie odprowadzić do urzędu skarbowego zaliczkę na podatek. W celu obliczenia wysokości zaliczki należy po pierwsze określić uzyskane dochody całkowite. Jeżeli jedyny uzyskany dochód, to dochód z tytułu umowy najmu i jeżeli nie osiągnie on kwoty w wysokości 3 091 zł (kwoty rocznego dochodu niezobowiązującego do zapłaty podatku), to nie trzeba odprowadzać od takiej kwoty żadnego podatku. Zatem, jeżeli od stycznia lokal jest wynajmowany, a dochód uzyskiwany w każdym miesiącu to np. 500 zł, to w miesiącu styczniu, lutym, marcu, kwietniu i maju, całkowity dochód osiągnie 3 000 zł. Oznacza to, że dopiero od czerwca trzeba będzie odprowadzać zaliczkę od podatku. We wskazanym przykładzie będzie ona wynosiła: 3500 x 18% - 556,02 [roczna kwota zmniejszająca podatek] = 73,98 zł. Uzyskaną kwotę zaokrągla się do pełnej kwoty, tj. 74 zł. Jest to kwota, która stanowi wartość zaliczki płatnej do 20 czerwca. Podobnie jest z kolejnymi miesiącami w lipcu mnoży się kwotę stanowiącą dochód z wcześniejszych miesięcy (włącznie z lipcem), czyli do kwoty 3500 dodaje się kolejne 500 zł i uzyskaną kwotę mnoży się przez 18%, a następnie odejmuje się od niej 556,02 zł, itd.

kalkulator vat
Jeżeli jednak, umowa najmu nie jest jedynym źródłem uzyskania dochodu, należy pamiętać, aby mając umowę o pracę poinformować pracodawcę o równoczesnym osiąganiu dochodów z najmu (nie dotyczy to umowy zlecenie, o dzieło, etc.), aby móc samodzielnie odliczać roczną kwotę wolną od podatku w wysokości 556,02 zł (zanim poinformujemy pracodawcę o dodatkowych dochodach, on odlicza ją z umowy o pracę).

Ponadto, rozliczenia z tytułu umowy najmu na zasadach ogólnych można dokonać wspólnie z małżonkiem, pod warunkiem ustanowienia wspólności majątkowej.

Tagi: umowa najmu, dzierżawa, zaliczka na podatek


2012-08-14 23:38
 Oceń wpis
   
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwanym dalej podatkiem PIT) wymienia jako odrębne źródło przychodów:
najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Od dochodu z tego źródła przychodów płacimy podatek dochodowy według zasad ogólnych.
Uwaga!
Możemy też wybrać opodatkowanie najmu, dzierżawy ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (o tym dalej).
Do tego źródła przychodów (czyli z najmu, dzierżawy), zaliczamy również przychody z najmu okazjonalnego lokalu, które są opodatkowane według tych samych zasad, omówionych w dalszej części.
 
Tagi: podatek dochodowy, umowa najmu, dzierżawa